Меню
У центрах міст багато комерційних приміщень закриваються. Магазини, офіси та практики стоять порожніми, тоді як попит на мебльоване житло стрімко зростає. Для власників нерухомості ідея перетворення своїх комерційних приміщень на оренду через Airbnb є привабливою: це вдихає нове життя в незайняту нерухомість, одночасно приносячи регулярний дохід.
Але це не той проект, який можна імпровізувати. У Франції він підлягає певним правовим та містобудівним правилам: зміна цільового призначення, муніципальний дозвіл, технічна відповідність, належне оподаткування… усі кроки, які необхідно виконувати у правильному порядку.
Цей посібник від Lavie Maison допоможе вам зрозуміти, як законно перетворити комерційні приміщення на мебльоване туристичне житло, які кроки потрібно зробити та як зробити це прибутковим підприємством без будь-яких юридичних помилок.
Відповідь – так… але не без умов. Закон суворо регулює цей тип переобладнання, щоб зберегти баланс між житлом та економічною діяльністю.
Кожна нерухомість має визначене використання: комерційне, професійне або житлове. Перехід з одного типу на інше вимагає дозволу на зміну використання, як це передбачено Будівельним та житловим кодексом (стаття L.631-7). Іншими словами, комерційні приміщення можуть бути переобладнані під житло та здаватися в оренду на Airbnb лише за згодою місцевої ради.
Це правило запобігає втраті магазинів у центрах міст через туристичну діяльність.
У Парижі перетворення комерційних приміщень на мебльоване туристичне житло вимагає отримання дозволу з компенсацією: за кожен переобладнаний квадратний метр еквівалентного житла має бути створено в іншому місці. Інші великі міста, такі як Ліон, Бордо та Ніцца, вимагають попереднього дозволу або квот. У менших містах процедура часто є більш гнучкою, достатньо простої декларації.
Деякі правила кондомініумів забороняють перетворення комерційних приміщень на житлову нерухомість, особливо в будівлях, що використовуються виключно для професійних або буржуазних цілей. Нерухомість, розташована в охоронних зонах, також потребує схвалення Французької архітектурної експертизи (Architectes des Bâtiments de France). Нарешті, комерційна оренда може забороняти будь-яку зміну цільового призначення. Тому перед інвестуванням необхідно перевірити юридичну сумісність нерухомості.
Перетворення комерційних приміщень на мебльоване житло передбачає певний адміністративний процес: дозвіл на зміну використання, зміну цільового призначення та декларацію туристичного житла.
Обов’язковий у всіх містах з населенням понад 200 000 мешканців, його можна отримати в міській раді. Заява містить плани, опис нерухомості та, в Парижі, пропозицію щодо компенсації. Без цього дозволу оренда є незаконною та тягне за собою великі штрафи.
Цей процес регулюється Містобудівним кодексом. Приміщення, класифіковані як «комерційні», мають бути перекласифіковані на «житлові». Залежно від характеру робіт, необхідно подати або попередню декларацію, або дозвіл на будівництво. Архітектор може допомогти забезпечити відповідність проєкту нормам.
Після завершення переобладнання нерухомість має бути зареєстрована як мебльоване туристичне житло, щоб отримати реєстраційний номер. Цей номер є обов'язковим на таких платформах, як Airbnb та Booking.com. Він дозволяє місцевій раді контролювати короткострокову оренду та стягувати туристичний податок.
Житло на Airbnb повинно відповідати тим самим стандартам комфорту та безпеки, що й звичайне житло.
Житлове приміщення повинно мати житлову площу щонайменше 9 м², висоту стелі 2.20 м, отвір назовні та відповідні електроустановки. Підвали без вікон не допускаються.
Вентиляція, природне освітлення, вентиляція та вогнестійкі матеріали є обов'язковими. Колишні комерційні приміщення часто потребують повної модернізації, щоб відповідати стандартам.
Створення кухні, ванної кімнати, ізоляції, водопровідних та електричних мереж тощо. Окрім законодавчих вимог, завдання полягає в тому, щоб забезпечити цілісний, світлий та комфортний простір, що відповідає духу... Lavie Maison.
У Парижі зміна цільового призначення з компенсацією є неминучим. Кожен переобладнаний квадратний метр має бути компенсований створенням еквівалентного житла. Дозвіл є іменним та пов'язаним з нерухомістю.
Ліон, Бордо, Ніцца, Аннесі… кілька міст обмежують сезонну оренду житла 120 днями на рік для основного житла та вводять квоти на мебльоване туристичне житло.
Оренда без дозволу може призвести до штрафу в розмірі до 100 000 євро за кожну нерухомість. Міські адміністрації, особливо в Парижі, проводять регулярні перевірки.
Вдало розташована комерційна нерухомість може приносити на 30-50% більше доходу, ніж довгострокова оренда. Мандрівники цінують унікальну та добре обладнану нерухомість.
Дохід від оренди класифікується як промисловий та комерційний дохід (ПДД).
Мікро-BIC: знижка 50% (або 71%, якщо нерухомість є в списку).
LMNP (фактичний режим): відрахування фактичних витрат (робота, відсотки, меблі).
Залежно від стану нерухомості, розраховуйте від 1,000 до 2,500 євро за квадратний метр. Прибутковість залежить від місцезнаходження, відповідності вимогам та управління орендою.
Вони гарантують відповідність проєкту нормам, оптимізують плани та забезпечують дотримання стандартів. Архітектор забезпечує доцільність та естетичну якість об'єкта, тоді як керівник проєкту контролює роботу, щоб створити відповідну вимогам, функціональну та гармонійну нерухомість.
Спеціалізований юрист забезпечує юридичні процедури та перевіряє правила кондомініуму. Нотаріус бере участь у нагляді за перепродажем або сервітутами.
A послуги консьєржа такий як Lavie Maison керує щоденною логістикою: рецепцією, прибиранням, ціноутворенням та задоволенням гостей. Це ключ до сталого прибутку та преміального клієнтського досвіду.
Перетворення комерційних приміщень на житло Airbnb передбачає вирішення міського планування, вирішення юридичних питань та інвестицій. За умови гарної підготовки це може підвищити вартість невикористаної нерухомості та генерувати сталий дохід.
Секрет успішного проєкту полягає у трьох пунктах: дотримання закону, проектування відповідного простору та довіра управління експертам. Саме це поєднання точності та елегантності Lavie Maison чемпіони, що забезпечують високоякісний, безперебійний та відповідальний сервіс оренди.